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東湖區城市更新的樣本價值——城市更新之宜業

訪談時間2019年12月22日

訪談嘉賓

訪談簡介東湖區堅持產城融合發展理念,通過“城市更新”,向舊城改造、土地集約利用和二次開發要空間,在存量更新和增量創新上謀突破,以生產、生活、生態的統籌布局,實現東湖生產更加興旺、生活更加幸福、生態更加宜居。

訪談詳情

城市更新之宜業


從公元前202年灌嬰筑城到21世紀初,南昌的經濟社會發展,主要集中在如今東湖區的城區范圍內。2000多年來,靠著全省政治、經濟、文化活動中心的加持,東湖區成為“閭閻撲地”“舸艦彌津”的物阜民豐之所。

新世紀,南昌從“濱江發展”邁入“跨江發展”時代。省、市行政中心西移,城市商圈擴散后,東湖區面臨區位邊緣化、產業空心化、競爭白熱化的嚴峻挑戰。

如何破局?

“沒落的貴族”

東湖區青山南路藍海夜市街開了一家燒烤店。小店裝修考究,環境上乘,“吃貨”爭相前往。但與該品牌燒烤在紅谷灘新區開的另一家店相比,人氣差了“幾條街”。紅谷灘新區店面積沒這里大、環境沒這里好,可生意卻好得沒法比,食客晚上12點去消費還要排隊。

同樣品牌的燒烤店,為什么那邊“人等位”、這邊“位等人”?東湖區委書記劉闖分析認為,東湖區年輕消費人口不足是主要原因。

調查數據顯示,2016年東湖區人口47萬,2018年為45萬。這表明,隨著城市的發展,東湖區的人口不僅沒有增長,反而在下降。而且流出的這2萬人,大部分是具有強勁消費能力的年輕人群體。目前東湖區的45萬人口中,60歲以上的人口超過10萬——這還不包括,戶口留在東湖、實際生活在紅谷灘新區等新城區的龐大人群。

再往前看幾年。隨著省、市行政中心西遷,大量省直、市直單位搬離東湖,很多數量更為龐大、消費力更為強大的消費群體離開了東湖。

這還不是全部。

隨著紅谷灘金融商務區的打造,之前布局在東湖區的金融機構、銀行總部,也紛紛外遷。僅僅這兩年,就有渣打銀行、北京銀行、江西銀行等6家銀行總部離開東湖區。上饒銀行南昌分行目前在紅谷灘新區新建辦公大樓,兩三年后也將搬走。這些金融機構的離開,同時帶走了證券、擔保、保險等相關金融機構——金融業,一直是東湖區的財稅支柱……

還有——

隨著電子商務的興起,以及兄弟城區城市綜合體等現代商圈的打造,東湖區傳統的八一廣場-中山路商圈的優勢不斷被稀釋。對以商貿服務業為主要產業的東湖來說,消費群體流失帶來的“釜底抽薪”,和業態迭代、商圈群起帶來的競爭白熱化,讓東湖區的現代服務業面臨多重挑戰。

還有——

隨著城市的擴張,集聚在東湖區的全省一流的醫院、學校,也前往各個新城區建設分院、分?!?

東湖區發改委副主任李吁紅說,東湖區面臨存量流失嚴重、增量不足突顯的發展壓力。作為老城區,東湖區土地價格和房屋租賃成本較高,與兄弟縣區相比,東湖在土地供應、融資渠道、財稅政策等方面沒有優勢,對以項目、資本、人才為載體的城市內部存量與外部增量的集聚能力不足。

統計顯示,從2006年到2015年的10年里,東湖區的主要經濟指標,GDP、固投、社會消費品零售總額等,連成曲線都是一路向下。而且這種向下不是一年兩年向下,是持續不斷地下降。

2016年7月初到東湖工作時,劉闖感受到干部群眾普遍彌漫著一種“失落”的情緒,大家自嘲說自己是“沒落的貴族”。

大家都很迷茫:省、市行政中心外遷帶來的“區位邊緣化”、金融機構過江發展帶來的“產業空心化”、線上線下夾擊帶來的“商貿服務業競爭白熱化”下,進入“后政治中心時代”“后工業時代”、遭遇兄弟縣區“全方位包抄”的東湖,何去何從?

劉闖說,東湖的“突圍”之路,就是堅持產城融合發展理念,通過“城市更新”,向舊城改造、土地集約利用和二次開發要空間,在存量更新和增量創新上謀突破,以生產、生活、生態的統籌布局,實現東湖生產更加興旺、生活更加幸福、生態更加宜居。

為此,東湖區提出了“南優、北拓、西聯、東擴”的城市空間發展計劃。

南優,即以滕王閣景區和百花洲景區融合發展為引領,以省政府搬遷地塊置換、舊城改造、地鐵商圈等為契機,優化八一廣場—中山路—滕王閣核心商圈,集聚人流、物流、資金流,提升現有商業氛圍,改善居民生活設施,塑造核心城區品質。

北拓,即做好揚子洲總體規劃、基礎設施建設、生態工程建設和農民安置等相關工作,適時啟動揚子洲開發,拓展東湖城市發展空間。

西連,即連接沿江北大道、滕王閣、紫金城、青山湖西岸,打造沿江總部經濟帶,提升現有商業品質,與紅谷灘形成一江兩岸的產業發展格局。

東擴,即全面開發建設青山湖西岸地塊,著力打造南昌總部集聚區和高端商務區,帶動洪都大道、青山路商圈的提升。

七連爆

2017年9月15日23時57分,兩聲巨響后,八一大橋旁曾經的“南昌第一高樓”裕豐大廈應聲倒下,被成功爆破拆除。

上世紀90年代初,高26層、108米的裕豐大廈竣工落成后,超過1988年建成,高24層、91.9米的經濟大樓(現東方豪景花園酒店),成為南昌第一高樓、江西第一高樓。

裕豐大廈早年曾是經國家旅游局(現文化和旅游部)批準的涉外三星級酒店,因經營不善,幾次易主。2007年的一場大火讓裕豐大廈損失慘重,也從此“一蹶不振”,之后便一直閑置。隨著南昌城市的發展,裕豐大廈逐漸成為影響城市形象的“傷疤”、制約城市發展的“掣肘”。

“命運多舛”的裕豐大廈雖多次嘗試拆除,但始終沒有實質性進展。裕豐大廈建筑面積約1.7萬平方米,重2.1萬噸,爆破拆除需炸藥588公斤。如此規模的獨棟建筑爆破工程在省會中心城區十分罕見,且大樓南面離八一大橋引橋處最近距離只有15米,北面離最近居民樓僅55米,難度系數極大,尤其對地鐵運行的影響難以估量。隨著南昌地鐵2號線盾構施工在穿越贛江后,不斷向陽明路推進,留給裕豐大廈“破舊立新”的“窗口期”越來越窄。

在此背景下,經過科學論證、周密部署,東湖區果斷實施了裕豐大廈爆破任務,排除了城市建設路上的隱患,同時為未來發展騰出了空間。

裕豐大廈不是東湖區近年來爆破拆除的唯一一棟高樓。在裕豐大廈爆破拆除的前后12個月時間里,東湖區爆破拆除了7棟高層建筑。除了裕豐大廈,還有江西省首家涉外三星級賓館青山湖賓館,以及西遷到紅谷灘新區辦公后的原省直單位的5棟辦公樓。

騰出舊籠換新鳥。

2017年以來,東湖區共實施26個舊改地塊、78.35萬平方米、7821戶的征遷,為發展拓展了更為廣闊的空間,為產業項目的落地提供了承載平臺。

目前,原青山湖賓館地塊項目建設快速推進。原裕豐大廈地塊已于2018年8月掛牌出讓,總投資10億元的慧銘廣場項目已開工建設,將打造一個集高端寫字樓、商業為一體的商務綜合體。

直面“產業空心化”,東湖區推進實施動能轉換的“破立并舉”,一方面打破傳統的思維定式,打破對資源的路徑依賴,一方面依托得天獨厚的文教衛體資源,培育“幸福產業”集群。

在立的方面,東湖立足人口老齡化實際,依托豐富的醫療衛生資源,著力培育壯大一批以健康、綠色、時尚、智慧為特征的“幸福產業”集群,大力推動“文化+旅游”“健康+養老”“體育+健身”等關聯性產業融合發展。

在12月9日召開的東湖區“三請三回”暨現代服務業(上海)招商推介會上,北京宏福集團投資6億元的南昌金手杖康養社區項目簽約落戶。該項目以提供高品質的養老服務為核心,涵蓋健康管理、醫療保健、康復訓練、生活服務配套等內容,同時聯動人才培訓、品牌管理等上下游產業,將建成一個集養老、康復、培訓于一體的綜合性現代服務產業化項目。

面對后工業化時代,東湖區盤活轄區的工業遺址和留存,在成功培育和發展樟樹林文化創意產業園、791藝術街區、豫章1號文化科技產業園等一批文化創意園區的基礎上,利用空置多年的原江西省外貿儲運公司老舊工業廠房,與世界五百強招商局集團合作,投資5億元打造東湖意庫文化創意街區項目。

同時,東湖區著力挖掘底蘊深厚的文化積淀,結合百花洲歷史文化景區打造,在環湖路引入高檔咖啡館,打造一個慢生活圈。在蘇圃路以沁廬旅生活廣場為核心,打造夜市經濟一條街,塑造能展現南昌“襟三江帶五湖”水鄉氣質的蘇圃春蔬、中山印象兩條街區;同時,匯聚生活精品酒店、運動娛樂集成店、南昌“老字號”時鮮樓等元素,打造一個集美食、美居、美景、運動娛樂、文化休閑于一體的城市微旅目的地。

通過城市更新,推動產業興盛。東湖區推進產業的集聚、集群、集約發展,依托街區改造、項目引進,致力走出一條風貌重現、功能重塑、產業重構的轉型升級新途徑——

依托醫療資源分布,在洪都北大道、陽明東路、八一大道、青山南路一線,重點發展健康養生服務業。

依托文化資源與文化產業分布,在榕門路、民德路、環湖路、豫章路、三經路、佘山路一線,重點發展文化創意旅游業。

依托揚子洲區位優勢,規劃重點發展都市工業。

依托千年商業沉淀,在中山路、勝利路、象山北路、青山南路一線,重點發展現代商貿業。

依托舊改騰出的空間,在下正街、三經路(上、下沙窩)、青山湖西岸沿江一線,重點發展樓宇(總部)經濟。

依托江西金租、浦發城投、浦發市政等新金融機構入駐,在八一大道、中山路、陽明路一線,重點發展現代金融業(新金融、類金融)。

“東湖區以新技術、新產業、新業態、新模式為融合方向,培育壯大新興動能,推進城市更新步伐?!睎|湖區發改委副主任李吁紅表示,東湖區將主攻健康養生服務業、文化創意旅游產業、互聯網信息技術服務業及都市工業、現代商貿業、樓宇(總部)經濟、現代金融業六大產業,形成“6+X”產業發展體系,以產業大發展支撐實力提升,以實力大提升推動高質量發展。

新地標

12月21日,冬雨霏霏。中山路、象山路交叉口,兩臺黃色的起重機,默契地揮舞著“長臂”,將藍底白字的百盛中英文店招吊裝在一座新建大樓的大門玻璃幕墻上。這棟建筑的原址,是黃慶仁棧華氏大藥房總店大樓,后者于2012年7月因地鐵建設被爆破拆除。再過幾天,這棟新建的物業將開門迎客。這塊沉寂7年之久的土地,也將重新煥發生機。

這處八一館地鐵上蓋的百盛商業體項目,其前身承載了眾多南昌人的記憶,黃慶仁棧華氏大藥房、中山路菜場、時代婚慶婚紗、中山郵政局、金光大舞臺等。

東湖區投資促進局副局長涂雅悅說,百盛商業體項目是全省首個雙地鐵(1號線、3號線換乘站)商業綜合體,同時又是省內最大地鐵上蓋大型城市商業綜合體,總建筑面積6.5萬平方米,其中地上建筑面積3.6萬平方米、地下建筑面積2.9萬平方米。今年5月,百盛集團競得商業體部分經營權,租賃期12年,將建設時尚輕奢體驗性強的百盛潮館,打造年輕人喜愛的“網紅打卡地”和老城區商業的“新街口”。預計年銷售收入8億元、利稅5000萬元。

敢于打破舊地標,善于建設新地標。

除了百盛商業體項目,在原省政府大院省直機關大樓爆破地塊上建設的南昌蘇寧廣場項目,將成為江西商業及城市建設的新地標。

2017年7月,東湖區省政府大院五幅地塊的國有建設使用權均由蘇寧置業競得,蘇寧首次進入南昌市場,占據南昌核心地段。蘇寧廣場總投資85億元,項目位于八一廣場商圈的核心區,緊臨八一廣場和北京西路,商業氛圍濃厚,周圍聚集了萬達廣場、財富廣場、百貨大樓等眾多傳統百貨,于2018年6月開工。

根據規劃,南昌蘇寧廣場項目總建筑面積約60萬平方米,其中商業規劃約20萬平方米,辦公約1.7萬平方米、酒店4.6萬平方米,將打造成南昌首個重奢金標蘇寧廣場、15萬平方米超5A甲級寫字樓、五星級酒店、高端住宅等多種業態。商業計劃引進國際一線品牌,圍繞蘇寧智慧零售進行線下布局,充分發揮蘇寧控股集團全業態線上線下融合的O2O模式優勢,打造全國領先的集零售、餐飲、休閑、娛樂為一體的高端購物中心。

旨在打造新文化創意地標的東湖意庫項目,位于洪都北大道東側,毗鄰青山湖和贛江南支,緊鄰青山湖景區,占地6.3萬平方米,將重點布局可持續發展產業,以“藝術主題,開放性空間,場地記憶特征”為亮點,在融入藝術館、時尚書店和創客空間等各種現代元素的基礎上,打造集文創、創意辦公、時尚表演、文化交流、藝術體驗和休閑娛樂于一體的文化創意高地。目前項目一期建設已經完成,明年將整體開放。

城市更新是一個標本兼治的長期過程,用力多,見效慢。經過3年多的努力,東湖區主要經濟指標止跌企穩,運行曲線正在向L型轉變。

今年前三季度,東湖區實現地區生產總值432.02億元,同比增長8.2%,服務業增加值完成408.65億元,增長8.3%。

劉闖說,我們要通過城市更新,在把下降曲線變成L曲線的基礎上,爭取早日實現U型回升。


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